對“證”下藥 海南巧解不動產登記難題

　　在海南，因為種種原因，20多萬戶業主長期未能領取不動產權證書，他們懸著的一顆心遲遲不能放下。為此，海南省相關部門將不動產登記歷史遺留問題化解工作納入“七大攻堅戰”任務清單，創新政策和執行方式，解開辦證“死結”。截至去年底，全省2021年以來梳理的1179個涉及22.31萬戶不動產登記歷史遺留問題項目已化解1159個，化解率98.3%，惠及群眾20.7萬戶。

　　“登記難”讓不動產“不能動”

　　2012年，海南省昌江黎族自治縣紅林小區的業主林德森搬進新房，該小區建于2009年，2011年交房，共570戶。“住進來十多年，我每天都盼著拿證。”林德森一直被“登記難”的問題所困擾，前兩年家里資金緊張需要周轉，但由于沒有不動產權證書，住宅既不能買賣也不能辦理抵押貸款，只能四處借錢。

　　不動產變成了無法交易、不能抵押的“不能動”的資產，這背后的深層次原因是什么？原來在2016年之前，按不動產的不同類型分別由不同登記部門進行辦理，如土地證由國土部門辦理，房產證由房屋管理部門辦理。

　　“2016年開展不動產登記改革，在辦理不動產登記過程中，陸續發現各地建設工程項目存在不同程度的遺留問題。”海南省不動產登記中心主任李韡說，不動產統一登記制度實施后，在辦理房地一體登記時，發現原分散登記時期土地與房屋管理政策沖突，或者權利流轉進度不一等問題，具體涉及登記責任主體缺失，沒有用地手續或用地手續不完善、擅自改變土地用途或增加容積率、未通過規劃核實、未通過竣工驗收備案、欠繳土地出讓價款或相關稅費等情況。這些問題導致無法按現行政策辦理不動產首次登記或轉移登記，造成不動產“登記難”。

　　產權無法兌現到證書上，給海南省文昌市文教鎮保障性住房業主林尤群的生活同樣帶來不少麻煩。“孩子入學的材料需要不動產權證書，我跑了多個部門開具證明，花了一個月的時間才辦好。”林尤群2013年入住文教鎮保障性住房，十多年來心里一直不踏實，戶籍、入學等一系列民生大事就卡在了一紙證書上。

　　眼看著一直拿不到不動產權證書，業主們開始自發尋找解決的辦法。“我們找開發商找物業，又找社區找街道，各種方法都試過了。”海口市海航城業主王貝貝說，由于不動產登記歷史遺留問題處理涉及多部門，流程很復雜，相關部門沒有政策支持無從下手。

　　創新政策支持解開辦證“死結”

　　就在各方為尋求突破四處奔波時，一項政策的出臺帶來了轉機。2021年1月4日，自然資源部印發《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》。同年8月16日，海南省自然資源和規劃廳聯合省財政廳、省住房城鄉建設廳、省稅務局印發《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》。2024年8月16日，海南省自然資源和規劃廳再次印發《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》，為推動全省不動產登記歷史遺留問題的解決提供依據。

　　如何破局？海南各市縣成立不動產登記歷史遺留問題處理工作專班，針對導致不動產“登記難”的各類問題，形成項目清單，按照“一案一策”提出了具體解決政策和方法，依法依規加快化解。

　　通過辦理房地一體首次登記解決復雜問題。2015年交付的東方市教育小區，存在驗收手續不完善、業主房屋實測面積超過市經濟適用房標準等問題。東方市自然資源和規劃局聯合多部門協調完善相關驗收手續，完善土地手續并辦理了房地一體首次登記。“我們針對本市實際情況與多部門聯動印發了《東方市經濟適用房超面積加價方案的通知》，在省里相關政策文件框架下完善解決路徑。”東方市不動產登記中心負責人陳雄介紹，目前該小區672戶業主已陸續取得不動產權證書。

　　破產管理人代為履行開發主體義務破解“無開發主體”難題。三亞半島云邸因存在擅自加建、擴建、改建行為，無法通過竣工驗收，而后開發主體申請破產進入破產重整階段，開發主體無法正常履行辦證義務導致業主的不動產權證書一直無法辦理。三亞市通過明確破產管理人代為履行開發主體義務，通過安全鑒定并提供對應的竣工材料申請竣工手續，同時按照證繳分離政策追繳土地出讓金、城市配套費、行政罰款等，目前該項目已有50%的業主辦理了不動產登記。

　　部分歷史遺留問題被納入海南公共工程領域“監督一張網”進行督辦，有效促進問題解決。

　　海南昌江紅林北小區未按規劃建設，規劃驗收未通過無法辦理不動產登記。“我們按照‘一案一策’制定處置方案，將遺留問題納入重點問題整治清單和海南公共工程領域‘監督一張網’進行督辦。”昌江黎族自治縣不動產登記中心主任文現國說，針對該小區存在的問題，由開發主體委托具備相應資質的測繪公司、安全鑒定專家對項目按現狀進行測繪、安全鑒定后，按現狀出具規劃核實意見、辦理竣工驗收備案后進行不動產登記。

　　“對于開發主體一直未能完成劃撥手續申請，經省紀委監委召開督導會和‘監督一張網’發起問題工單跟蹤。”文昌市文教鎮黨委委員邢益壯說，去年10月底，文昌市文教鎮保障性住房已解決劃撥手續未完善問題，暢通辦證路徑。

　　經過多方聯合推動，一個個工作堵點得以攻克，一塊塊“硬骨頭”堅決啃下，一批批歷史遺留問題項目得到化解，近20.7萬戶業主的房產打通辦證堵點，吃下“有恒產者有恒心”的定心丸，眾多業主領到了期盼已久的紅本，為群眾孩子入學、遷移落戶、抵押融資提供便利。由此也有效盤活了不良資產、促進了資源流轉，社會經濟發展活力得以進一步釋放。

　　放大政策效應探索“一題多解”

　　“終于等到了‘遲到’11年的房本。”1月4日，海口市海航城業主唐曉敏拿到了不動產權證書，難掩激動的心情。“房本拿到手，心里踏實多了。”不久前，東方市教育小區業主楊占喬也拿到了不動產權證書，這一刻他等了九年……一本本交付的不動產權證書、一張張群眾的笑臉，是海南省大力推動不動產登記的歷史遺留問題解決的生動注腳。

　　海南省自然資源和規劃廳還將不動產登記歷史遺留問題化解和中央紀委國家監委部署的抓好群眾身邊具體事有機結合，運用多種監督手段推動解決問題堵點。

　　在海口市海航城項目歷史遺留問題的處置上，海口市自然資源和規劃局探索“一題多解”。海航城項目審批為保障房項目，但同時有大量按商品房出售且存在備案合同與項目審批不一致的情況。“我們經過全面的摸排調研，摸清了項目購房人是否符合保障房條件，并厘清對外出售的繳納土地價款的比例和方式，根據業主意愿，制定保障房與商品房辦證的兩種方案。”海口市自然資源和規劃局不動產登記中心法務科副科長陳清毅介紹，截至去年12月10日，已完成157戶業主不動產權證書辦理，并受理審核683戶辦理材料，辦證工作有序推進中。

　　“我們將持續開展不動產登記歷史遺留問題的解決，指導各市縣完成問題‘清零’工作。”李韡說，2021年以來，全省累計化解1159個不動產登記歷史遺留問題項目，惠及群眾約20.7萬戶。

　　海南省自然資源和規劃廳有關負責人表示，海南將持續推動歷史遺留問題化解工作，針對已化解的問題，將舉一反三、對標對表，進一步完善相關制度措施，并從根源上防止“新問題”再次演化成“歷史問題”。同時，將持續推動不動產“登記難”問題化解，積極開展“交房即交證”“交地即交證”工作，從源頭上優化不動產登記服務，切實增強群眾幸福感、獲得感。